如何做好土地善良管理人，避免受土地污染連累
污染土地關係人之善良管理人注意義務認定準則
許多地主在進行土地租賃時，常以為只要收租就好，卻忽略了「土地被污染」的巨大風險。根據《土壤及地下水污染整治法》，地主若未盡到「善良管理人注意義務」，即便不是污染者，也應依土污法第31條第1項之規定負負擔整治費用之連帶責任。
地主必須成為守護土地品質的第一道防線：重點不是「誰污染」，而是「誰沒有盡到管理責任」。本文為您整理出租土地要注意的事，如何做好土地的善良管理人。
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什麼是「土地關係人」與「善良管理人注意義務」？
污染土地關係人指的是，除了污染行為人之外的，土地使用人、管理人或所有權人(地主)，都屬於「污染土地關係人」。
而所謂的注意義務，是指土地管理上，需負擔高於一般人的注意義務，即已盡與處理自己事務相同注意義務及已盡一般有經驗知識及誠意之人處理事務時應盡之注意義務。
即使不是實際排放或棄置污染物的人，只要被認定未盡「善良管理人注意義務」，就可能需要負擔污染調查、整治費用，並與污染行為人負連帶清償責任。
不同土地用途的「地主善良管理人責任」
一、閒置土地（未作建築開發、農、林、漁、牧或工商使用之土地）
若出租土地時，合約中已要求承租人落實下述管理措施並留存紀錄，則地主已盡善良管理人注意義務。
1. 設置阻隔： 設置具排外性的圍籬或阻隔設施（若設置阻隔設施顯有困難者，可改用監視器或其他適當管理措施代替）。
2. 定期巡查： 每年定期巡查土地，並作成紀錄。
3. 主動通報： 發現有人非法棄置、洩漏污染物，要主動通報環保單位並配合處理。
三、土地做為農、林、漁、牧使用
1. 把關水源：引用非灌溉用水時，需確保符合水質標準並檢附檢測報告。
2. 客土管理：若有外來填土(客土)，進行
土壤檢測且確認測值低於
土壤污染監測標準。
3. 主動通報：發現水源受污染或土地遭棄置廢棄物，立即通報。
二、出租給工廠、加油站或列管事業
地主應主動檢視承租人或使用人之設立許可證明(如：加油站經營許可執照、工廠設立許可等)，並檢視其應取得之環保許可證明文件，並作成檢視紀錄。
此外，若將土地租賃予土污法
第八條公告事業使用，地主(讓與人)於土地移轉時應提供
土壤污染評估調查及檢測資料予受讓人，並依土污法相關規定辦理備查。
出租土地要注意的事：預防土地污染的 3 大實戰策略
為了降低租賃土地之風險，地主除了應確認土地使用者實際使用情形是否符合土地使用分區，地主在土地租賃過程中也應該落實以下配套措施：
1. 租約中明訂權利義務：租約中明訂地主及其受權之人有權進入土地及廠房內查看，承租人不得拒絕。也在租約中要求承租人紀錄每日廢棄物產量與清除頻率，承租人不得只堆置廢棄物而不定期清除處理，更要嚴禁自外處運入廢棄物堆置在土地及廠房內。
2. 定期巡查土地：地主應經常至所屬土地查看。即使是空地或荒地，也應該經常巡查確認未被閒雜人等占用或堆置廢棄物等。
3. 發現異常立即通報：若發現承租人拒絕進入、廠內堆置不明物體，或疑似有廢棄物污染跡象，應立即聯繫環保單位，及早發現並處理已減少損失。
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我們除了提供客土檢測、土污法公告事業使用土地之土壤評估調查及檢測工作外；地主也能夠透過土地污染自行評鑑，在租賃前留下土壤污染檢測報告，並在退租時再次檢測，確保土地價值並未因使用者不當使用而減損，更釐清污染責任。
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